1. 1 - 12 |
2. 13 - 24 |
3. 25 - 36 |
4. 37 - 48 |
5. 49 - 60 |
6. 61 - 72 |
7. 73 - 84 |
8. 85 - 96 |
9. 97 - 101 |

Problemy prawno-organizacyjne związane z realizacja inwestycji termomodernizacyjnej

I. Zagadnienia wstępne.

Podstawowym celem działalności każdej spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych jak również zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi mienie spółdzielni lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. Bezspornym pozostaje ,że obowiązkiem każdej spółdzielni jako zarządcy jest podejmowanie wszelkich działań, by zasoby mieszkaniowe spełniały warunki techniczne przepisane prawem tj.:

- Ustawy z dnia 7 lipca 1994r Prawo budowlane,

- Rozp. Min. Infrastruktury z dnia 12 kwietnia2002r. o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,

- Rozp. Min. Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999r o warunkach technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.

Analiza w/w przepisów pozwala postawić tezę: aby zasoby mieszkaniowe utrzymać w należytej kondycji i by sprostać wymogom technicznym aktualnie obowiązującym, niezbędnym jest prowadzenie w sposób ciągły prac remontowo-naprawczych jak również niezbędnych prac modernizacyjnych. Zanim przejdę do przedstawienia zasadniczej problematyki referatu w tym miejscu odnieść się należy do istotnego zagadnienia jakim są obowiązki członków spółdzielni w zakresie ponoszenia wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali oraz nieruchomości wspólnych jak również mienia spółdzielni.

Zasady rozliczania ponoszonych przez spółdzielnie kosztów związanych z obsługą zasobów mieszkaniowych, a zatem kosztów napraw, remontów i modernizacji swoich obiektów oraz stanowiących ich normatywne wyposażenie instalacji i urządzeń, a także zasady ustalania opłat pobieranych od użytkowników lokali na pokrycie tychże kosztów – winny być określone w regulaminie uchwalonym przez statutowo uprawniony organ spółdzielni. Natomiast podstawą do określenia zasad i sposobu wymiaru opłat użytkownikom lokali – członkom spółdzielni jest plan gospodarczo-finansowy uchwalony przez uprawniony organ tj. Radę Nadzorczą. Ustalone zasady zarówno w statucie, jak i regulaminach lub uchwałach podjętych – wiążą tak organy samorządowe spółdzielni jak i poszczególnych jej członków.

Podstawą wewnętrznych unormowań w tym zakresie są przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Art.4 ustawy wskazuje, że członkowie spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów, przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. W odmienny sposób art.4 ust.2 USM definiuje obowiązki członków spółdzielni będących właścicielami mieszkań, które związane są z pokrywaniem kosztów eksploatacji i utrzymaniem nieruchomości w której położone są ich lokale. Obowiązki te zdefiniowane zostały analogicznie jak w ustawie o własności lokali w odniesieniu do wszystkich właścicieli lokali.

W aktualnym stanie prawnym nastąpiło oddzielenie kosztów eksploatacji i utrzymania samych lokali od kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości w tym nieruchomości wspólnych oraz nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

Istotnym jest, że zgodnie z powołanym wyżej przepisem obciążanie wydatkami i rozliczanie członków bądź właścicieli następuje w obrębie jednej nieruchomości. Powyższe stanowi generalna zasada wprowadzona przepisami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz obowiązująca powszechnie w Ustawie o własności lokali.

II. Terminy, remonty, naprawy i termomodernizacja.

W obowiązującym stanie prawnym wprowadzenie i realizacja inwestycji termomodernizacyjnych w spółdzielniach mieszkaniowych napotyka na określone problemy. Już na wstępie stwierdzić należy, że podejmując decyzje o realizacji przedmiotowej inwestycji powinno się określić rzeczowy zakres tejże inwestycji – rozgraniczając wyraźnie jaki rodzaj robót zaliczony zostanie jako modernizacja, a jaki jako remonty. Warto zwrócić uwagę, iż nie ma ogólnie obowiązujących przepisów, które by precyzyjnie rozgraniczały remonty i modernizacje. Najczęściej za modernizacje uważa się doprowadzenie do budynków i lokali urządzeń oraz instalacji, których dotychczas nie posiadały. Zgodnie z art.6 za znaczkiem 1 ust.5 USM za modernizacje, uważa się trwałe ulepszenie / unowocześnienie / istniejącego budynku lub lokalu, przez co zwiększa się wartość użytkowa budynku lub lokalu. Przy takiej definicji, zapewne cześć działań termomodernizacyjnych odpowiada pojęciu modernizacji. Ostatecznie jednak to organy samorządowe spółdzielni winny rozstrzygnąć czy działania te będą traktowane jako remont czy jako modernizacja.

W przykładowej spółdzielni założono, że zakres przedsięwzięć termomodernizacyjnych obejmować będzie:

1. ocieplenie stropodachów
2. docieplenie ścian zewnętrznych budynków
3. remont okien na klatkach schodowych, zsypach oraz piwnicach
4. modernizacje węzłów i instalacji co
5. wymiana instalacji c.w.u.

przy czym zakres prac podany w pkt.1 i pkt.2 uznany został za modernizacje tj. ulepszenie budynku /unowocześnienie budynku/, czyli zwiększenie wartości użytkowej budynku, skutkiem czego, członek spółdzielni jest obowiązany uzupełnić wkład mieszkaniowy bądź budowlany. Tym samym spółdzielnia ma prawo żądać, by koszty docieplenia budynków zostały sfinansowane z dodatkowych wpłat członków wnoszonych poza opłatami za używanie lokali. Natomiast pozostały zakres prac potraktowany został jako prace remontowe. Realizacją zamierzenia postanowiono objąć 63 budynki w okresie 6 lat.

Sfinansowanie pełnego zakresu przedsięwzięcia zaplanowano w części w oparciu o kredyt termomodernizacyjny przy udziale środków własnych spółdzielni w wysokości 20% wartości inwestycji. Pozostałe środki na finansowanie inwestycji oraz spłatę kredytu planuje się uzyskać z funduszu remontowego oraz oszczędności z efektów działań termomodernizacyjnych przy jednoczesnym założeniu, że obecny system indywidualnego rozliczania kosztów energii cieplnej / koszty uśrednione/ funkcjonować będzie do końca realizacji inwestycji włącznie z okresem spłacania kosztów kredytu.

Założenia organizacyjno – finansowe prezentowanego przedsięwzięcia zatwierdzone zostaną uchwałą statutowo uprawnionego organu spółdzielni tj. Zebrania Przedstawicieli Członków. Sama natomiast „ idea przedsięwzięcia „ - z uwagi na poważne obciążenia finansowe poszczególnych członków spółdzielni, poprzedzona została rozpisaniem ankiety wśród członków spółdzielni, co do opowiedzenia się i wyrażenia zgody na przeprowadzenie termomodernizacji w zasobach mieszkaniowych spółdzielni. Powyższa ankieta stanowić będzie podstawę dla podjęcia wiążących decyzji przez najwyższy organ spółdzielni co do wyrażenia zgody na realizacje inwestycji, zaciągniecie kredytu i obciążenie dodatkowymi opłatami poszczególnych członków . Założony i zaprezentowany wyżej sposób realizacji, finansowania i rozliczania inwestycji napotyka na pewne przeszkody natury formalno – prawnej.

Zgodnie z art.6 ust.4 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zaciągniecie przez spółdzielnie kredytu bankowego i zabezpieczenie tego kredytu w formie hipoteki może nastąpić wyłącznie na nieruchomości, dla potrzeb której przeznaczone będą środki finansowe pochodzące z tego kredytu i wymaga to pisemnej zgody większości członków spółdzielni, których prawo do lokali związane jest z tą nieruchomością. A zatem ustawodawca konsekwentnie / zmiana bowiem do art.6 ustawy nastąpiła z dniem 15 stycznia 2003r/ upowszechnia zasadę rozliczania kosztów i ponoszenia wydatków w zakresie jednej nieruchomości.

Bez znaczenia pozostaje, że zasoby mieszkaniowe licznych w Polsce spółdzielni są nazbyt energochłonne i zużyte technicznie, a zatem wymagają odpowiednich zabiegów. Zachodzi zatem pytanie, czy wyodrębnione nieruchomości są w stanie samodzielnie ponieść tak duże koszty termomodernizacji? Zapewne nie. Próbować zatem będą - podobnie jak przykładowa spółdzielnia – własnych indywidualnych rozwiązań .

W przykładowej spółdzielni, w przypadku pozytywnego wyniku ankiety i decyzji Zebrania Przedstawicieli Członków, realizacją przedsięwzięcia objęte zostaną nieruchomości, w których członkowie / zgodnie z dyspozycja art.6 ust.4 Ustawy / wyrażą zgodę na zaciągniecie kredytu i ustanowienie hipoteki. W tej sytuacji spółdzielnia / przy zaciąganiu kredytu/ zadeklaruje 20% udział własny. Natomiast członkowie danej nieruchomości obowiązani będą tytułem spłaty inwestycji dokonywać wpłat zaliczkowych na koszty modernizacji, które to wpłaty księgowane być winny na dobro wkładów mieszkaniowych lub budowlanych. Z części, tj. 40% środków stanowiących odpisy na fundusz remontowy od wszystkich członków spółdzielni – w tym członków danej nieruchomości, następować będzie spłata prac remontowych. Przy czym, jeżeli rzeczywiste nakłady poniesione w danym okresie na konkretną nieruchomość przewyższa odpisy / wpłaty / na ten cel wnoszone przez członków zamieszkałych w danej nieruchomości, to uznać należy że nadwyżka nakładów sfinansowana została środkami wspólnymi całej spółdzielni. Takie zaangażowanie środków stanowi pewną formę wewnętrznej pożyczki udzielonej przez cala spółdzielnię danej nieruchomości. Oczywiście spłata tej pożyczki winna stanowić jeden z warunków przeniesienia własności lokali na rzecz członków (w tejże nieruchomości zamieszkałych) w trybie Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Co zatem w przypadku nieruchomości, w których członkowie nie wyrażą zgody na zaciągniecie kredytu i obciążenie hipoteką? Proponuje się oczywiście uszanowanie woli w/w i nie wchodzenie z realizacją inwestycji. Jednakże sugeruje się, by członkowie tejże nieruchomości ponosili faktyczne koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości, w tym koszty dostawy ciepła – bez ich uśredniania.

Przy aktualnym, złym stanie technicznym znacznej części zasobów mieszkaniowych w Polsce, bezspornym pozostaje konieczność podejmowania decyzji o realizacji inwestycji termomodernizacyjnych. Z uwagi jednakże na istniejący stan prawny, do organów samorządowych spółdzielni należeć będą kluczowe decyzje w sprawie rozwiązań organizacyjnych i finansowych w tym zakresie.