1. 1 - 12 |
2. 13 - 24 |
3. 25 - 36 |
4. 37 - 48 |
5. 49 - 60 |
6. 61 - 72 |
7. 73 - 84 |
8. 85 - 96 |
9. 97 - 101 |

Zmiany prawne w realizacji inwestycji budowlanych

Zmieniona w dniu 27 marca 2003r. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, wprowadziła szereg udogodnień dla inwestorów, polegających głównie na powiększeniu listy obiektów i robót budowlanych zwolnionych z obowiązku pozwolenia na budowę. W taki sposób wprowadzono znacznie powiększony wykaz obiektów o niewielkich rozmiarach, które można budować bez wcześniejszych decyzji ustalających warunki zabudowy oraz po wcześniejszym dokonaniu zgłoszenia. Rozszerzono też znacznie wykaz robót w istniejących obiektach budowlanych, które wymagają zgłoszenia przed ich rozpoczęciem.

Budowa takich obiektów: jak wszelkiego rodzaju przyłącza do budynków, instalacje zbiornikowe na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do7 m3, a także budowa obiektów małej architektury w miejscach publicznych – wymaga jednakże opracowania tzw. pierwszej części projektu budowlanego, zwanej zgodnie z art.34 ust.3 pkt 1 „projektem zagospodarowania działki lub terenu”. Pewnym utrudnienie w tym opracowaniu jest wymóg wykonania go przez projektanta, posiadającego wymagane uprawnienia budowlane, a to oznacza zaangażowanie jednocześnie architekta i inżyniera instalatora przy zgłoszeniu budowy przyłącza, względnie tylko architekta przy zgłoszeniu budowy obiektu małej architektury w miejscu publicznym. Inne przepisy nakładają również wymóg uzyskania opinii lub uzgodnienia tego opracowania w zespole uzgadniania dokumentacji projektowej.

Z wyjątkiem tzw. uprawnień starego typu, obecnie uzyskane uprawnienia instalatorów nie upoważniają do wykonywania projektu zagospodarowania działki lub terenu i dlatego do przygotowania zgłoszenia budowy przyłącza, trzeba angażować również architekta. Zmiany w tym zakresie możliwe będą dopiero po wprowadzeniu zmienionych przepisów określających nowy zakres uprawnień budowlanych.

Drugim poważnym uproszczeniem nie tylko dla inwestora ale również pracy urzędu, aż czterech procedur takich jak:

• zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych,
• przeniesienia pozwolenia na budowę na innego inwestora,
• uzyskanie pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania,

jest nie tylko możliwość, a wręcz obowiązek złożenia przez inwestora oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zwalnia to inwestorów z dotychczasowych obowiązków uzyskiwania dodatkowych kopii lub oryginałów różnych dokumentów, często kłopotliwych i kosztownych w uzyskaniu. Trzeba jednak przyzwyczaić się do bardzo odpowiedzialnego składania tych oświadczeń i na razie trudnych do zrozumienia zawiłości Kodeksu cywilnego, a przede wszystkim do skutków karnych oświadczeń niezgodnych ze stanem prawnym.

Troska ustawodawcy o zabezpieczenie interesów inwestora przejawia się również w ograniczeniu, zbytnio rozwiniętych do tej pory, uprawnień sąsiadów – stron postępowania administracyjnego, co określono poprzez:

• wprowadzenie możliwości ogłaszania w prasie lokalnej, decyzji o pozwoleniu na budowę obiektów liniowych, gdy liczba stron w postępowaniu przekracza 20 (art.5a ust.1),
• wprowadzenie definicji obszaru oddziaływania obiektu (art.3 pkt20),
• ograniczenie liczby stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę do inwestora oraz właścicieli i zarządców nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu (art.28 ust.2),
• wyeliminowanie udziału stowarzyszeń i organizacji społecznych w postępowaniu administracyjnym, w sprawie pozwolenia na budowę (art.28 ust.3),
• ograniczenie stron postępowania tylko do dwóch podmiotów przy przeniesieniu pozwolenia na budowę lub pozwolenia na wznowienie robót na innego inwestora (art.40 ust.3),
• wyeliminowanie wszystkich stron postępowania poza inwestorem, w sprawach pozwoleń na użytkowanie obiektów budowlanych (art.59 ust.7).

Od 11 lipca 2003r. zmieniono zakres kompetencji organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego. Administracja architektoniczno-budowlana, działająca w imieniu starosty (prezydenta miasta na prawach powiatu), utraciła możliwość przyjmowania zawiadomień o rozpoczęciu budowy i robót budowlanych, a także zawiadomień o zakończeniu budowy i pozwoleń na użytkowanie obiektów budowlanych. Nadal jeszcze rejestrację dziennika budowy, po uzyskaniu pozwolenia na budowę, można dokonywać w organach administracji architektoniczno-budowlanej.

Nadzór budowlany zyskał możliwość wydawania nie tylko pozwoleń na użytkowanie, ale zobowiązano go do przeprowadzania szczegółowej kontroli budowy, nakładania kar finansowych za istotne odstępstwa od warunków pozwolenia na budowę i projektu budowlanego. Kary finansowe grożą również inwestorowi za wybudowanie obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, lecz wtedy najczęściej zwalnia się go z obowiązku przymusowej rozbiórki.

Od blisko 2 lat nadzór budowlany wydaje również odrębny dziennik budowy dla realizacji obiektu wymagającego zakończenia w trybie pozwolenia na wznowienie robót. Pozwolenie na wznowienie robót jest decyzją zastępującą pozwolenie na budowę, które albo wygasło wskutek przerwy dłuższej niż 2 lata, względnie zostało uchylone po stwierdzeniu przez nadzór budowlany istotnych odstępstw od warunków pozwolenia na budowę.

Wprowadzono tzw. obowiązkowe kontrole większości budów, lecz te będą stosowane na szerszą skalę dopiero od 1tycznia 2004r. Kontrole nie mogą być przeprowadzane na zakończeniu budowy obiektów, w odniesieniu do których przed dniem 11 lipca 2003 r. wydano pozwolenie na budowę. Oprócz kar nakładanych na inwestora, ustawodawca przewidział karę dla urzędników w wysokości 500 zł za każdy dzień opóźnienia w wydaniu pozwolenia na budowę powyżej 2 miesięcy, co winno zabezpieczyć inwestora przed długotrwałym postępowaniem z winy urzędu.

Znaczne ułatwienia dla właścicieli lub zarządców przewidziano przy robotach remontowych i termomodernizacyjnych istniejących budynków. Lista robót zwolnionych z pozwolenia na budowę obejmuje również takie roboty jak:

• docieplenie ścian budynków o wysokości do 12 m (art.29 ust.2 pkt 4),
• remont istniejących obiektów budowlanych wraz z remontem instalacji będących wyposażeniem budynków, nawet z instalacjami gazowymi w lokalach mieszkalnych (art.29 ust.2 pkt 1 i 2),
• przebudowę i remont wszystkich istniejących przyłączy do buynków (art.29 ust.2 pkt 3).

Tak więc kompleksowa termomodernizacja istniejących budynków mieszkalnych wymaga formy zgłoszenia, którego istotnymi elementami są (art.30 ust.2) oprócz określenia przedmiotu, zakresu i sposobu wykonywania robót budowlanych:

• termin rozpoczęcia zamierzonych robót,
• oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Brak choćby jednego z tych dwóch elementów zgłoszenia,uniemożliwia rozpatrzenie sprawy i skutkuje koniecznością wezwania do uzupełnienia braków w terminie 7 dni. Nieuzupełnienie zgłoszenia w oznaczonym terminie spowoduje pozostawienie sprawy bez rozpatrzenia (art.64 Kpa)! Natomiast niedoskonałości i braki w zakresie opisów , szkiców lub rysunków, a także pozwoleń uzgodnień lub opinii wymaganych odrębnymi przepisami, są podstawą do wydania, przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, postanowienia z określeniem terminu uzupełnienia braków. Na postanowienie to nie służy zażalenie, gdyż postępowanie powinno zostać zakończone przed upływem 30 dni, czyli do czasu gdy organ może wnieść sprzeciw, w drodze decyzji, od której służy prawo wniesienia odwołania. Stąd terminy określone w postanowieniach są krótkie (na ogół 7 – 14 dni), aby zdążyć ewentualnie wydać sprzeciw.

Zgłoszenie prawidłowe może być zakończone milczeniem organu, lecz kiedy inwestor potrzebuje potwierdzenia pisemnego, wystarczy zaznaczyć te potrzeby w zgłoszeniu, żądając np. wydania zaświadczenia o braku sprzeciwu.

Prawo budowlane zakłada – w prawidłowo zarządzanym budynku – istnienie pełnej dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej (art.60), a także innych opracowań projektowych wykonywanych w toku jego użytkowania (art.63). Te właśnie opracowania służą do sporządzenia odpowiednich kopii stanowiących szkice lub rysunki, które mogą być załączone do zgłoszenia robót remontowych lub termomodernizacyjnych. W książce obiektu budowlanego (jeśli jest wymagana) istnieje również mapa – plan usytuowania obiektu wraz z przyłączami, której kopia jest wystarczająca do dokonania zgłoszenia remontu lub przebudowy przyłączy. Można również wykorzystać ją do udokumentowania położenia remontowanego budynku w stosunku do granic działki i sąsiadów.

Pewnym modyfikacjom uległa również procedura uzyskiwania pozwolenia w sprawie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (art.71ust.1). Różnice zostały przedstawione w rozporządzeniu wynikającym delegacji w art.71 ust1 i opublikowanym w Dz. U. Nr120, poz. 1131. Najczęściej proponowane przez inwestorów zmiany sposobu użytkowania budynków lub ich części związane są z koniecznością przebudowy, a takie zamiary wymagają zawsze pozwolenia na budowę (przebudowę), do czego postanowieniem wzywa inwestora, organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Należy jeszcze uświadomić wszystkim, zarówno inwestorom jak i projektantom, że nowa ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) zmienia dotychczasowe stereotypy w zakresie ustalania warunków zabudowy. Przepis art.4 tej ustawy zwalnia inwestora z konieczności uzyskiwania decyzji ustalającej warunki zabudowy jeśli na terenie inwestycji istnieje plan miejscowy, uchwalony po dniu 1 stycznia 1995 r. Zatem to plan miejscowy, stanowiący prawo miejscowe, ustala co, gdzie i w jakiej formie architektonicznej można zbudować na pewnym obszarze gminy.

Natomiast przepisy prawa budowlanego nie uprawniają urzędników do oceny rozwiązań projektowych, a zobowiązują ich jedynie do porównania projektu budowlane go z zapisem planu miejscowego i sprawdzenia relacji warunków technicznych tylko w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu.

Tak więc zdecydowanie rośnie rola i odpowiedzialność projektanta, a następnie kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego. Nadal niezauważony jest jednak wykonawca robót budowlanych, którego rola winna zostać wyartykułowana w trakcie niedalekich zmian ustawy – Prawo budowlane.